Fire skurvognsskrøner om byggejura

Kender du dine pligter og rettigheder i forbindelse med byggesager? Styr uden om de værste juridiske faldgruber, så du slipper for at komme i klemme på grund af myter, der ikke holder vand.

Omtrent ni ud af ti byggesager, som ender i voldgiftsretten, skyldes tvister omkring enten mangler ved udført arbejde, priser på ekstraarbejder, forsinkelser eller spørgsmål om dagbøder. Det anslår advokat Per Setholm-Johansen fra Hasløv Stæhr Advokater. Han er specialist i entrepriseret og underviser bl.a. murermestre i byggejura på certificeringsordningen FlisePartneren, der er lanceret af producenten Ardex.

Ifølge advokaten er der især fire skurvognsmyter, som risikerer at stille dig dårligere end nødvendigt, hvis du ikke selv har styr på byggejuraen: 

Myte 1: Har du afgivet et tilbud? Så fanger bordet!
Mange tror, at når du har afgivet et tilbud til bygherre, så er du også forpligtet til at levere et stykke arbejde. Men det gælder kun, hvis bygherre accepterer tilbuddet, som du har formuleret det. Det er meget almindeligt, at bygherre har rettelser eller tilføjelser til dit tilbud, f.eks. andre materialer end dem du har foreslået.

I sådanne tilfælde er der tale om en såkaldt ’uoverensstemmende accept’, hvor bygherre siger: ”Ja tak, men …”.  Det betyder, at du ikke længere er forpligtet til at lave arbejdet, og du er i din fulde ret til at afslå opgaven, hvis f.eks. bygherres ønsker bliver for besværlige eller omkostningstunge for dig at udføre.

Omvendt gælder, at hvis bygherre har accepteret tilbuddet, sådan som du har formuleret det, og du alligevel ønsker at springe fra, så er du forpligtet til at betale bygherre den evt. prisforskel på dit eget tilbud og et nyt, dyrere tilbud fra en ny entreprenør. 

Myte 2: Du skal kreditere en acontofaktura, hvis bygherre ønsker det!
Nogle gange kan især mindre entreprenører komme ud for, at bygherre ikke accepterer den acontofaktura, der er afsendt. Fakturaen kan f.eks. lyde på 100.000 kr. for udført arbejde, hvor bygherre mener, at der kun er udført arbejde for 75.000 kr. Bygherre kræver så, at entreprenøren krediterer den oprindelige faktura og sender end ny på 75.000 kr. Men det har bygherre ikke ret til.

Bygherre skal i sådan en situation betale de 75.000 kr. på den oprindelige faktura og opretholde sit krav om en ’rabat’ på de resterende 25.000 kr. Sagen kan så gå gennem byggeriets almindelige retsinstanser. På den måde undgår du som entreprenør at komme i klemme på din likviditet. Her er det i øvrigt vigtigt at huske på, at bevisbyrden for rimeligheden af ’rabatten’ ligger hos bygherre og ikke hos dig som entreprenør.

Myte 3: Bygherre har krav på, at du udfører 15 pct. ekstra – uden betaling!
Hvad der er kontraktarbejde, og hvad der er ekstraarbejde, afhænger helt af, hvad der står i de aftaler, som du indgår med bygherre forud for arbejdet. Ekstraarbejde er typisk det, som kommer til, på grund af uforudsete omstændigheder eller pludselige overraskelser, når arbejdet er gået i gang. Her tror nogle, at du som entreprenør altid er forpligtet til at levere 15 pct. mere arbejde, end der står i kontakten, uden betaling.

Men det passer ikke: De 15 pct. har bygherre eller dennes rådgiver ofte ”stjålet” fra AB 92s og ABT 93s bestemmelser om enhedspriser, og de bruger dem uberettiget til at presse entreprenøren til at levere ekstra arbejde uden honorering.

Efter reglerne om enhedspriser gælder, at hvis der er aftalt arbejder, hvorom der gælder enhedspriser, så kan bygherre kræve, at ekstraarbejder op til 15 pct. af entreprisesummen reguleres i overensstemmelse med den aftalte enhedspris. For ekstraarbejder ud over de 15 pct. er du som entreprenør ikke længere bundet af de aftalte enhedspriser. Reglerne om enhedspriser kan dog alene anvendes, hvis det er aftalt, og kun hvis enhedspriserne er mængdesatte.

Myte 4: Betaling for ekstraarbejder kræver altid en skriftlig aftale!
Selvom det måtte fremgå af kontraktmaterialet, at du som entreprenør kun kan få betaling for ekstraarbejde, som er aftalt skriftligt, har du alligevel mulighed for at få ekstraarbejdet betalt, selvom du ikke har en underskrevet aftaleseddel eller anden skriftlig aftale vedrørende ekstraarbejdet.  Bl.a. i de tilfælde, hvor ekstraarbejdet er noget, som under alle omstændigheder ville skulle laves (f.eks. hvis rådgiver har glemt at projektere en trappe mellem 1. og 2. sal), så har du krav på betaling, skriftlig aftale eller ej.

På trods af ovenstående kan det kun anbefales, at du altid får aftaler om ekstraarbejde ned på skrift. Går det f.eks. lidt stærkt på byggepladsen, kan du sende bygherre en e-mail eller SMS med din smartphone, hvor du lige på en linje eller to opridser omfanget af ekstraarbejdet og bekræfter, at der er det arbejde, som du mener, at I har aftalt. Og send gerne din e-mail  eller SMS, inden du går i gang med ekstraarbejdet. På den måde får du et stærkt skriftligt bevis, hvis der senere opstår uenigheder om ekstraarbejdet.